Najem lokalu Przekierowano ze strony: Tenancy ang. tenancy

Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój Koszt. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu na jaki umowa została zawarta. Jeśli czas nie został oznaczony, umowa wygasa na skutek wypowiedzenia jednej ze stron.

Właściciele lub najemcy lokalu, chcąc wynająć czy podnająć cały lokal lub jego część, powinni sprawdzić, czy mają do tego prawo (tylko właściciel może swobodnie dysponować lokalem). Najemca, podnajmując lokal bez zgody właściciela, ryzykuje wypowiedzenie umowy najmu ze strony wynajmującego.

Obowiązki wynajmującego

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.Dodatkowo, właściciel lokalu użytkowego ponosi koszty związane z jego wynajmem:

• podatek od nieruchomości,
• opłata za użytkowanie wieczyste,
• czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty,
• ubezpieczenie lokalu.^[1].

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących wszystkim jego użytkownikom, oraz jego otoczenia,
• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których wyżej, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,
• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Obowiązki najemcy

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
• okien i drzwi,
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
• malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym. Jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Natomiast jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Czynsz za wynajmowany lokal może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innegorodzaju. Jeżeli termin jego płatności nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Wynajmujący lokal może natomiast podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu (chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu).



Najemca:

• nie ma prawa zatrzymać lokalu do czasu uregulowania przez wynajmującego poniesionych przez niego nakładów, chyba że w umowa przewiduje taki wariant,
• może żądać potrącenia z czynszu kosztów koniecznych napraw.

Wynajmujący może:

• żądać zabezpieczenia na wypadek roszczeń,
• zatrzymać rzeczy najemcy do czasu rozliczenia,
• wstrzymać się z odebraniem lokalu do czasu uregulowania kosztów,
• naliczyć odszkodowanie za korzystanie z lokalu po upływie umowy^[2].