Zarządzanie nieruchomościami Przekierowano ze strony: Property management ang. property management

Zarządzanie nieruchomościami (administrowanie budynkami) – działalność zawodowa, prowadzona przez osoby posiadające licencję zarządcy nieruchomości. Polega ona na zawodowym (odpłatnym) wykonywaniu następujących czynności zleconych przez właściciela nieruchomości:
  • prowadzeniu i nadzorowaniu bieżącej obsługi nieruchomości,
  • planowaniu krótko- i długookresowych celów i sposobów ich realizacji w odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym i rozwoju nieruchomości,
  • doradztwie w zakresie zarządzenia nieruchomością.

Spis treści

Źródła prawne

Zawody związane z obsługą nieruchomości:wywodzą się z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która określa podstawowe zasady prowadzania działalności zawodowej w tym zakresie. Są to zawody regulowane. Wykonywanie działalności w zakresie tych zawodów wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji i uprawnień. W przypadku zarządcy nieruchomości jest to odpowiednia licencja.

Uzyskanie licencji zarządcy nieruchomości

Aby uzyskać licencję zarządcy nieruchomości i móc prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzeniem nieruchomościami należy spełnić kilka ustawowych warunków, w tym m.in. posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie zarządzenia nieruchomościami lub posiadać wykształcenie wyższe z zakresu gospodarki nieruchomościami, odbyć odpowiednio udokumentowaną praktykę i zdać egzamin. Obecnie zniesiono egzaminy. Licencję może uzyskać wyłącznie osoba fizyczna.

Zarządzanie nieruchomościami bez licencji

Istnieją przypadki, w których dopuszczalne jest zarządzanie nieruchomościami bez licencji:
  • zarządzanie własną nieruchomością,
  • zarządzanie nieruchomością przez niektóre instytucje:
    • Agencję Nieruchomości Rolnych,
    • Wojskową Agencję Mieszkaniową,
    • Agencję Mienia Wojskowego,
    • Agencję Budowy i Eksploatacji Autostrad,
  • zarządzanie nieruchomością przez wybrany na podstawie ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej.


Poza powyższymi przypadkami prowadzenie działalności zawodowej związanej z zarządzaniem nieruchomościami bez licencji jest niedopuszczalne według polskiego prawa.

Formy prowadzenia działalności

Zarządzanie nieruchomościami można prowadzić:

Każda firma prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami musi zapewnić wykonywanie czynności zarządzania przez osobę posiadającą odpowiednią licencję. Część czynności mogą wykonywać inne osoby, lecz to osoba z licencją prowadzi nadzór nad tymi czynnościami i ponosi odpowiedzialność zawodową.

Zarządzanie nieruchomościami a administrowanie

Administrowanie jest to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości. Zarządzanie nieruchomością jest więc znacznie szerszym zakresem działalności, choć najczęściej prowadzenie działalności zarządzania nieruchomością obejmuje również jej administrowanie.

Administrowanie obejmuje takie czynności jak:
  • bieżące kontrole i przeglądy techniczne,
  • naprawy i konserwacja bieżąca,
  • sprzątanie,
  • wywóz odpadów bytowych.


Podstawowe cele zarządzania nieruchomościami

Podstawowe cele zarządzania nieruchomościami to:
  • utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym,
  • uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Cele właściciela

Cele właściciela nieruchomości określają stosowaną strategię osiągnięcia wyznaczonego celu:
  • cele finansowe: preferowane przez właściciela oczekującego dochodów z nieruchomości, właściciel w tym przypadku sam nie korzysta z nieruchomości lub korzysta w niewielkim, ograniczonym zakresie,
  • cele utylitarne (użytkowe): preferowane przez właściciela korzystającego z nieruchomości, który oczekuje spełnienia określonej funkcji użytkowej,
  • cele społeczno-gospodarcze: preferowane przez właściciela publicznego.


Wymienione wyżej cele często występują łącznie, a jeden z nich jest dominujący.

Relacja właściciel – zarządca

Zarządzanie nieruchomością jest działalnością zawodową prowadzoną na rzecz osób trzecich. Zarządca odpowiada często za olbrzymi majątek, jakimi są nieruchomości lub generowane przez te nieruchomości dochody. Wszelkie inwestowanie w nieruchomość jest możliwe za zgodą właściciela.

Zarządca nieruchomości zobowiązany jest posiadać obowiązkowe Ubezpieczenie z tytułu prowadzonej działalności zawodowej. Osoba, na rzecz której prowadzone jest zarządzanie nieruchomością, w przypadku powstania szkód związanych z tą działalnością, może dochodzić swych roszczeń także poprzez to ubezpieczenie.

Zarządzanie określoną nieruchomością odbywa się na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Podejścia

W zarządzaniu nieruchomościami można wyróżnić kilka podejść, w tym m.in.:
  • obiektowe: to podejście skierowane na nieruchomość i jej administrowanie,
  • kapitałowe: traktujące nieruchomości jako lokatę kapitału,
  • sektorowe: kreowane przez odpowiednie regulacje prawne,
  • proaktywne: uwzględniające planowanie wyprzedzające trendy rynku nieruchomości,
  • dostosowawcze: uwzględniające już zaistniałe zmiany rynku nieruchomości.


Interdyscyplinarny charakter zarządzenia nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Do prawidłowego prowadzenia działalności w tym zakresie niezbędna jest wiedza z wielu dziedzin:
  • prawa:
    • gospodarki nieruchomościami,
    • cywilnego,
    • postępowania administracyjnego,
    • budowlanego,
    • geodezyjnego i kartograficznego,
    • finansowego,
  • zarządzania,
  • rachunkowości i finansów,
  • ekonomii,
  • budownictwa (architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne, elektryczne i inne),
  • gospodarki przestrzennej (planowania i zagospodarowania przestrzennego),
  • ubezpieczeń.


Ponadto specyfika pewnych nieruchomości narzuca konieczność, oprócz podstawowej znajomości wyżej wymienionych dziedzin, także szczegółowej znajomości określonych zagadnień, np.:
  • zagadnień ochrony zabytków,
  • zagadnień z zakresu prawa wodnego
  • i wiele innych.


Aspekty zarządzenia nieruchomościami

Do podstawowych aspektów zarządzania nieruchomościami należą:
  • zarządzanie operacyjne,
  • zarządzanie strategiczne:
    • planowanie ekonomiczno-finansowe,
    • planowanie techniczno-budowlane.

Zarządzanie operacyjne

! Osobny artykuł: Zarządzanie operacyjne

Zarządzanie operacyjne, czyli zarządzanie czynnikami konkurencyjności. Wyróżnia się trzy klasyczne czynniki konkurencyjności:
  • jakość,
  • koszt,
  • dostawa.


Zapewnienie wymaganej przez rynek jakości produktu (nieruchomości), kosztu nabycia i użytkowania produktu oraz wymaganej ilości, różnorodności, terminowości dostaw produktu i szybkości realizacji zamówień decyduje o konkurencyjności produktu, czyli o jego atrakcyjności rynkowej w porównaniu z innymi produktami. Oprócz czynników klasycznych dużego znaczenia nabierają ostatnio takie czynniki, jak sprawność obsługi klientów (Customer Service) oraz cechy jakości wykraczające poza jakość konstrukcji i wykonania, np. ekologiczność i bezpieczeństwo.

Jednak jakość, koszt i dostawa nie są jedynymi czynnikami konkurencyjności. Zapewnienie pozostałych ważnych obecnie czynników konkurencyjności odbywa się poprzez zarządzanie środowiskiem oraz Zarządzanie bezpieczeństwem.

W ramach zarządzania operacyjnego nieruchomością wyróżniamy, m.in.:

Zarządzanie strategiczne

! Osobny artykuł: Zarządzanie strategiczne

Zarządzanie strategiczne nieruchomością polega na „podejmowaniu decyzji, zmierzających do realizacji długoterminowych celów właściciela, wypiera systematycznie z rynku zarządzanie operacyjne, związane bardziej z bieżącym administrowaniem. Do strategicznego zarządzania powszechnie wykorzystuje się dwa narzędzia:
  • plan zarządzania nieruchomością,
  • biznesplan dla nieruchomości.


Oba Dokumenty mają podobną strukturę i często są uważane za tożsame. Niezależnie jednak od podobieństw są to opracowania z założenia inne i przyrównanie ich do siebie tylko w pewnych warunkach jest trafne. Świadomość mogących wystąpić różnic pozwala swobodnie dokumenty te porównywać i w pełni je wykorzystać.”[1]

W ramach zarządzania strategicznego nieruchomością wyróżniamy, m.in.:

  • utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem
  • wybór lokalizacji (w jakim regionie, miasto czy poza miastem, itd.),
  • decyzje dotyczące kupna budynku, bądź jego wynajmu,
  • podniesienie standardu nieruchomości,
  • zarządzanie kryzysowe,
  • przebudowa nieruchomości (np. dobudowa),
  • zarządzanie ryzykiem, często zaliczane do zarządzania finansowego,
  • zamiana dotychczasowej funkcji nieruchomości,
  • minimalizacja kosztów obsługi nieruchomości,
  • wzrost wartości nieruchomości.


Niekiedy do zarządzania strategicznego zaliczana jest także Rachunkowość zarządcza, która właściwie jest metodologią oceny stanu zarządzania, stosowaną także do symulacyjnej analizy planów strategicznych i średnioterminowych organizacji. W niektórych organizacjach do zarządzania strategicznego zalicza się także utrzymywanie kontaktów z kluczowymi klientami ( Key Account(s)).

Zobacz też

Bibliografia

ostatnia modyfikacja 20 sierpnia 2016 r.